谁真的做到了降本增效？| 房企寻路②
当房地产告别黄金时代，行业利润水平向制造业看齐，开发商将降本增效提到了一个更为重要的战略位置，多家房企高管都曾在公开场合强调“向管理要利润”。
为了节约开支、提高能效，大家开始收缩投资力度、精简人员架构、调整薪资安排、砍掉非必要的支出、退出不成熟的新赛道……一系列“缩表”动作后，房企整体费用支出明显降低，成本管控能力进一步加强。
亿翰智库数据显示，今年上半年，100家样本房企的销售费用支出同比下降15.2%，管理费用支出亦同比下降16.1%，财务费用总支出则同比上升23.1%。在该机构看来，向管理要利润是行业走向成熟过程中不可避免的一个阶段，企业必须在某个维度上具备相对独特的竞争优势，才能走得更加长远。
整体费用支出下滑
2021年以来，各类裁员、降薪、缩表的消息在行业内流传，种种迹象都表明地产人的高薪时代已经过去，这一点亦直观地体现在房企的管理费用支出上。
据亿翰智库统计，今年上半年，100家样本房企管理费用总支出为669.6亿元，较去年同期的797.7亿元下降约16.1%，细分项中的工资薪酬同比下降13%，绿地控股、中交地产、金地集团等房企的管理人员工资薪酬支出均有明显减少。
譬如绿地控股，截至6月末，该公司2022年的管理费用为50.4亿元，同比下降28%左右，其中的职工薪酬由去年上半年的41.2亿元降为30.6亿元；再如金地集团，该公司管理费用同比下滑25.9%至17.4亿元，其中人工费用从17.8亿元降至12.3亿元。
与这二者相似的房企不在少数。
数据显示，100家样本房企中有64家管理费用下降，其中不乏万科、碧桂园、中海、华润置地、龙湖等头部房企；费用增长的则有21家，招商蛇口、绿城中国、越秀、建发国际等均在此列，其中建发国际涨幅最高，从去年上半年的0.5亿元增至3.1亿元，同比增长5倍左右；另有15家变动不大，与去年上半年基本持平，如佳源国际、上实城开、京投发展等，这部分企业规模普遍不大，管理费用规模也不高，其中城建发展以1.9亿元的金额位居该行列的第一名。
销售费用的变动趋势与管理费用基本保持一致。上半年，100家样本房企的销售费用总支出为555.5亿元，较去年同期的655.1亿元下降15.2%，为近年来的首次下降。
要达成这一成果并不容易。过去数年，为抢占市场份额、扩大经营规模，开发商们在市场向好时往往需要更多的成本支出，销售不景气时亦会加大营销力度、促进去化，因而房企的销售费用始终居高难下。
2022年上半年，房地产销售数据连续数月下滑，企业收入规模亦出现不同程度的下降，多重因素影响下，开发商缩减了广告宣传、中介代理费等方面的开支。若从100家样本房企中的A股上市公司来看，44家已公布数据的房企销售费用中的工资薪酬同比下降22.6%，广告宣传费用则同比下降18.2%。
整体来看，上半年共有59家房企的销售费用有所下降，在100家样本房企中的占比为59%，碧桂园、中海、保利发展、华润置地等均在此列。其中碧桂园较去年同期下降了31.2亿元，降幅达到40.5%，新城控股亦同比下降38%至17亿元，华润置地则由25.3亿元降至20亿元。
销售费用上升的房企则有34家，如万科、招商蛇口、中国金茂、建发国际等。其中万科今年上半年的销售费用为48.3亿元，为100家样本房企中最高的一家；中国金茂该指标为10.6亿元，较去年同期的6.5亿元增长63%；绿城中国为11.7亿元，同比增长约27%。
除上述房企外，还有7家与去年同期基本持平，分别为合景泰富、城投控股、凤凰股份、宋都股份、浦东金桥、宝新置地以及深物业A，其中合景泰富的销售费用维持在7.8亿元，剩余6家则皆不超过1亿元。
财务费用方面，由于人民币汇率波动，部分房企发生汇兑损失，造成财务费用上升。根据亿翰智库统计数据，上半年100家样本房企的财务费用总支出为634.2亿元，较去年同期的515.3亿元上升约23.1%。
具体来看，上半年共有51家房企财务费用上升，包括保利发展、富力、阳光城等。其中富力则为100家样本房企中财务费用最高的一家，为52亿元，较去年同期的15.9亿元增长2.27倍；阳光城则为18.2亿元，同比增幅达2.3倍。
财务费用下降的房企数量为37家，其中万科从去年上半年的45.5亿元降至21.3亿元，同比降幅为53%；合景泰富由7.6亿元降至1.1亿元；佳源国际则直接降为0，其去年同期该指标为0.3亿元。
此外，还有12家财务费用与去年同期相比变动不大，这部分企业的财务费用规模均较低，只有光明地产、中洲控股超过1亿元，二者分别为3.7亿元、2.2亿元；龙湖则依然保持在0.8亿元的水平，其也是出现在此梯队的唯一一家头部房企。
国资房企更胜一筹
在行业利润水平持续下行的背景下，大部分房企都以降费用来应对变动，但仍有部分房企在三费费用方面的支出有所上升，如建发国际、绿城中国、招商蛇口等。它们多为国/央企，流动性压力较小，经营情况亦较为稳定。
同时由于土地市场溢价回归理性，民营房企玩家逐渐减少，这些国企、央企凭借自身优势积极拿地，业务未出现明显收缩，因而费用支出未见明显减少，反而随着业务扩大而继续增加。
从营业收入口径的三费费用率（三费费用/营业收入）来看，100家样本房企的平均值为12.76%，低于均值的共有62家。其中佳源国际最低，为3.1%，卧龙地产以3.6%的水平位居第二，这两企业的财务费用均为0；中海为第三名，其三费费用率（营业收入口径）为3.7%。
4%-13%（不含13%）梯队的房企共有59家，万科、保利发展、越秀、华润置地、滨江集团、碧桂园、招商蛇口等规模房企均在此列，其中万科为5.7%、绿地控股为5.8%、越秀6.1%、龙湖6.7%、保利发展与华润置地均为7%、碧桂园8.2%、滨江8.9%、招商蛇口9.4%，苏州高新排在该梯队之末，为12.7%。
以宝龙、雅居乐、中国金茂、合景泰富、合生创展等为代表的29家房企位于13%-20%（含20%）梯队，其中雅居乐为13.2%、中国金茂15.4%、宝龙16.3%、大悦城16.8%、合景泰富以及合生创展则分别为19.2%、19.9%。
超过20%的则有9家，大唐控股、新湖中宝、阳光城、富力均位于该梯队，其中富力该指标为44.8%，为100家样本房企中最高的一家，阳光城也高达32.7%；另外，华侨城、建业、京投发展、首开股份四家有着国资背景的房企亦在此列，其中首开股份的三费费用率（营业收入口径）为38.1%，仅低于富力。
若以企业性质来看，52家民企的三费费用率均值约为12.85%，剩余48家有着国资背景的企业则为12.65%。
销售口径的三费费用率（三费费用/当期销售额）方面，80家样本房企的均值为10.6%。其中滨江一骑绝尘，以1.4%的水平领先；紧跟其后的是中海，该指标为2.7%。这是唯二的两家三费费用率（销售口径）不超3%的房企，上半年经营效率和成本管控水平远超同行。
3%-10.6%（含10.6%）梯队的房企共有49家，占比为61.25%，绝大部分头部房企都处于该区间，如建发国际，其以3.2%的水平位居第四；保利发展、越秀、时代控股、旭辉、绿城中国则皆不超4%；华润置地、招商蛇口、华发、金辉、中骏、金地集团等不超5%；万科、中梁、美的置业皆为5.5%；远洋6%、合景泰富6.2%、中国金茂6.3%、碧桂园7.2%、龙湖7.4%。
10.9%-20%（含首尾）的则有19家，包含宝龙、信达地产、保利置业、建业、阳光城、合生创展、华侨城等企业。另有10家房企的三费费用率（销售口径）超过20%，其中城投控股为26.1%、苏州高新为28.6%，富力30.1%，亿达中国最高，为37.4%。
销售口径中，45家民企的三费费用率均值为10.84%，略高于有着国资背景房企的10.28%的平均值，国资背景的企业整体成本管控能力仍略胜一筹。
从上述数据可以看出，销售规模越高的企业，三费费用率则越低。亿翰智库指出，三费费用管控能力较强的房企通常在销售、融资等经营维度上无明显短板，它们或深耕在某一区域城市，或主打高端改善产品，“至少会拥有其中一个特征”。
记者：孙婉秋 吴典 曾莞 刘一飞
编辑：左宇
责任编辑：毕丹丹
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